En la primera publicación sobre alquileres y la renta definimos la relación que había entre ambos. En la segunda dimos un pequeño repaso sobre dos puntos que son importantes de conocer. En este caso vamos a hablar de los gastos que nos podemos deducir al tener algún bien inmueble alquilado.
La ley que regula este impuesto nos indica: Serán deducibles los gastos que sean necesarios para la obtención de los rendimientos, incluidas las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y demás bienes cedidos con este.
Si bien es cierto que la definición es muy genérica y que no entra en demasiados detalles es bastanteaste clara y por una vez en la legislación fiscal y sin que sirva de precedente la lógica impera. Nosotros haremos un pequeño listado de estos gastos daremos alguna que otra puntualización que pueda ser relevante.
Una pequeña gran aclaración. Si uno de los siguientes gastos es anual y nosotros solamente hemos tenido el bien alquilado durante unos meses deberemos dividir la cuantía del gasto entre los meses que lo hemos tenido alquilado y multiplicarlo entre los meses que ha estado alquilado.
¿QUÉ GASTOS ME PUEDO DEDUCIR?
- 1) Intereses de hipotecas o préstamos sobre la vivienda o bien. Imaginemos que compramos un piso como vivienda, en el año 2019. Al cabo de los años decidimos mudarnos y el mencionado piso en vez de venderlo lo decidimos alquilar. Mientras el piso era nuestra vivienda habitual no podíamos deducirnos ningún gasto referente a la hipoteca (Las hipotecas firmadas después de 2013 no son deducibles) Pero si tenemos la vivienda alquilada si se nos permite. Al menos los intereses de la hipoteca. Cuando nos cobran la hipoteca el recibo está formado por dos cantidades capital, el dinero que nos prestaron y estamos devolviendo, e intereses, lo que el banco nos cobra por ese dinero. Pues solo esos intereses son los que nos podemos deducir.
- 2) Gastos de mantenimiento. Siempre y cuando estos gastos no supongan una mejora para el bien. Ejemplo que va: El piso del punto anterior fue alquilado tras varios años de arrendamiento el inquilino nos indica que dos de los radiadores de la calefacción pierden agua y que le hace falta una mano de pintura al piso. Esos gastos serán deducibles. Cuestión es distinta es que el piso nos constara con calefacción y decidiéramos poner un nuevo sistema de calefacción, esta inversión no sería deducible, al menos por este concepto, luego lo explicaremos.
- 3) Gastos de comunidad.
- 4) Tributos y recargos no estatales. El ejemplo más claro es el IBI.
- 5) Gastos por la formalización del arrendamiento. Estos gastos cobrarán gran importancia a raíz de la nueva ley de vivienda dado que serán los propietarios los que tendrán que correr con los gastos de inmobiliaria, en el caso de que esta intervenga, en principio estos gastos se podrían englobar aquí.
- 6) Saldos de dudoso cobro (Cuando no te pagan el alquiler). En teoría se pueden deducir, en la práctica, también, pero con muchos peros. La norma impone una serie de condiciones que limita bastante la deducción de las mensualidades que no hemos cobrado. Como si tener morosos no fuera suficiente problema.
- 7) Importe de las primas de seguros. Del bien que tenemos alquilado. De la moto y el coche personal no, por si queda alguna duda.
- 8) Gastos y Suministros en el caso de que fuera el arrendado el que los satisface.
OTROS "GASTOS DEDUCIBLES". LA AMORTIZACIÓN Y LA REDUCCIÓN DEL 60% EN CASO DE VIVIENDA HABITUAL.
La amortización es un término un tanto complicado y que incluso dentro del mundo fiscal tiene varios significados. Pero en este caso nos referimos a la amortización del bien como su “desgaste” fiscal. Hacienda entiende que determinados elementos al no gastarse en un solo año no nos los podemos desgravar solamente en un año, eso pasa, por ejemplo, con el bien que tenemos alquilado, o con otros elementos de un valor sustancial. Hacienda nos impone un porcentaje sobre el valor del bien que nos podremos desgravar año tras año. De esta manera si bien es cierto que en el corto plazo nos perjudica, sabemos que todos los años tendremos un porcentaje de “gasto” asegurado.
En el caso de la reducción del 60% para los casos de vivienda habitual. Hacienda lo que nos concede es que solamente declaramos el 40% de nuestros ingresos. De esta manera se premia a quien alquila con el fin de que el bien sea la vivienda habitual de otras personas y se penaliza de manera indirecta otros tipos de alquileres como los turísticos, vacacionales o con fines comerciales. Es todo un detalle por su parte.
Hasta aquí los rendimientos del capital inmobiliario. Posiblemente mucho más extensos y complejos que los rendimientos del trabajo, pero no por eso menos interesantes.
Solamente mencionar que este tipo de rendimientos están altamente relacionados con la “Inversión Inmobiliaria” pero esta no solo se verá afectada por estos, sino que más adelante detallaremos como Hacienda querrá todavía más comisión si decidimos comprar un pisito como inversión.
RENTA-GUÍA (X) TIPOS DE RENDIMIENTOS – RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO (ALQUILERES PARTE 2)
RENTA-GUÍA (IX) TIPOS DE RENDIMIENTOS – RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO (ALQUILERES PARTE 1)
Adrián Flores
Asesor fiscal en EconomiTax
