¿Qué son los rendimientos del capital inmobiliario?
Básicamente, son todos aquellos rendimientos que proceden de alquileres, tal y como solemos conocerlos.
Es que yo alquilo un piso, Rendimientos del Capital Inmobiliario. Yo alquilo un piso, ¡Capital inmobiliario! ¿Y un bajo comercial? Capital INMOBILIARIO.
Yo es que soy autónomo y tengo un empleado fulltime. CAPITAL INM… ¡No! En este caso no estaríamos hablando de rendimientos del capital inmobiliario. En este caso estaríamos hablando de rendimientos de actividades profesionales, los explicaremos en el siguiente post.
Paramos, repasamos y explicamos.
La norma nos define estos rendimientos como, rendimientos del capital inmobiliario son los rendimientos provenientes de bienes INMUEBLES, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas. Esto último es importante. Al igual que pasaba con los Rendimientos del Trabajo, la definición del rendimiento parte de la exclusión de los Rendimientos de Actividades Económicas.
El termino de “afección a actividad económica” es un tanto complejo, pero es importante que pasemos por él. Un bien afecto a una actividad económica es aquel que se utiliza para llevar a cabo la mencionada actividad. Ejemplo, yo tengo una peluquería y la actividad de peluquero la llevo a cabo en un local de mi propiedad y que exclusivamente utilizo para eso. Ese local está 100% afecto a la actividad. Pero si además de dicho local tengo otro local al lado y lo tengo alquilado para que mi vecina tenga una ferretería, ese local no está afecto a la actividad por lo que los rendimientos que obtengo por el local irían directamente a Rendimientos del Capital Inmobiliario.
¿Qué es mejor, rendimientos del capital inmobiliario o rendimientos de actividades económicas?
La respuesta es bastante compleja y dependerá en última instancia de cada circunstancia por lo que no podemos dar una respuesta categórica. Se entiende, que como normal general, si los clasificamos como actividad económica, es porque somos autónomos y por lo tanto, podremos tener derecho a la deducción de determinados gasto, algunos de esos gastos no podríamos deducirlos si los clasificásemos como rendimientos del capital. Un poco más abajo hablaremos de los gastos que no podemos deducir al tener una propiedad alquilada.
Pero la clave no es solamente esa y os ponemos el ejemplo para entenderlo mejor y cómo reacciona Hacienda ante estos casos.
Persona con un salario de 1.500€, de 50 años que ha Heredado 3 locales comerciales que tiene arrendados por 1.500€/mes cada uno. “Echa números” y decide que con lo que gana con los alquileres se puede permitir dejar el trabajo. Pero le faltan 8 años de cotización para poder acceder a una pensión mínima. Por lo que decide darse de alta como autónomo, cotizar algo y alegar que su actividad es gestionar esos alquileres. Además, se podría deducir, según su peluquero, todos los gastos del
mundo.
Para, para, para. A Hacienda esto no le gusta un pelo, por lo que establece que para que los rendimientos por alquileres se puedan clasificar como Rendimientos de Actividad Económica, de cara al IRPF, al menos, se demuestre que es necesario que para la gestión de dichos alquileres es necesario el trabajo de una persona trabajando a jornada completa. Hay que ser un tanto “poco eficiente” como para que gestionar el alquiler de tres locales nos suponga 40 horas de trabajo semanal.
¿Quién tributa los rendimientos del capital inmobiliario?
El artículo 11 de la Ley del IRPF lo deja relativamente claro. Estos rendimientos los tributará el titular de los derechos sobre el mencionado bien. El Dueño o Dueños. Veamos que sucede en determinadas circunstancias:
- Alquilo una casa de la cual soy el único titular: Los rendimientos de dicho alquiler los tributos yo en exclusividad.
- Alquilamos una casa de la cual somos titulares yo y mi hermano: Declararemos cada uno el 50% de dichos rendimientos.
- Alquilamos una casa, que heredé de mi padre pero que dejo en usufructo vitalicio a mi madre: Mi madre declarará los rendimientos de dicha casa.
- Alquilamos una casa que mi mujer heredó de sus padres y es privativo de ella: Los rendimientos del alquiler se individualizarán y los declarará mi mujer.
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Adrián Flores
Asesor fiscal en EconomiTax
