12 de octubre de 2022

¿QUÉ IMPUESTOS HAY QUE PAGAR AL VENDER UNA VIVIENDA?

En este caso nos centraremos en los diferentes impuestos que hay
que pagar al vender una propiedad (casa, piso, etc.). Es decir, vamos a hablar de los impuestos que afectan al vendedor.

Tras una venta como en otras muchas circunstancias todas las administraciones públicas quieren su “comisión”. Esto implica que vamos a tener que pagarle directamente a Hacienda, al ayuntamiento y a la comunidad autónoma.

Es importante remarcar que en todo momento vamos a hablar de “inmuebles de segunda mano”

¿Qué impuestos paga el vendedor y a quién se los tiene que pagar?

ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

El primer tributo al que habrá que hacer frente también suele ser el de menor cuantía y se deberá de abonar justo tras la firma de la nueva escritura y se pagará en el mismo notario. Por lo general el tipo impositivo suele rondar el 1%.

Este impuesto está cedido a las autonomías por lo que puede variar entre comunidades. Y es cierto que dicho impuesto está a su vez compuesto por dos cuotas una fija y otra variable. Por lo que dependiendo del caso y de donde nos encontremos nos afectará solamente una parte del tributo o las dos y en un porcentaje algo mayor o algo menor.

PLUSVALÍA MUNICIPAL

En este caso son los ayuntamientos los que ostentan la “responsabilidad” de gestionar este impuesto. Esto implica que puede haber grandes diferencias si vendemos una vivienda en un municipio o en otro. 

¿En qué ayuntamiento tengo que pagar la plusvalía?

El ayuntamiento competente será el del municipio donde se encuentre el inmueble, independientemente de donde firmemos la venta.

El impuesto grava “supuestamente” el incremento de valor que ha experimentado el suelo donde se encontraba la edificación desde el momento en el que la adquirimos hasta que la hemos vendido.

La fórmula de cálculo se modificó hace aproximadamente un año dado que los tribunales consideraron que el método practicado hasta la fecha era ilegal.

Como un poco más arriba hemos comentado el impuesto depende de los ayuntamientos por lo que cada uno de ellos decide en gran medida cuanto debemos pagarle. Hay casos, muy pocos, donde algunos ayuntamientos han llegado a suprimir dicho tributo.

IRPF-RENTA (Ganancia Patrimonial) 

Aquí es donde hacemos frente a la que en la gran mayoría de los casos es la mayor carga a la que nos podemos enfrentar a la hora de vender una propiedad. En este caso solamente tendremos que pagar si hemos obtenido un beneficio con la venta, es decir, si hemos vendido por un precio superior al que compramos. Con este impuesto la casuística es prácticamente infinita, pero vamos a intentar exponer las situaciones más comunes.

Pero antes, hay que explicar dos conceptos que son fundamentales, estos conceptos son el “valor de venta” y el “valor de compra”. Por valor de venta se entenderá el dinero que hemos recibo por dicha venta menos los gastos en los que hemos incurrido para llevar a cabo la venta. Algunos de estos gastos por ejemplo son los gastos de inmobiliaria, la plusvalía que hemos tenido que pagar o los gastos notariales. Por el contrario, el valor de compra es el importe que tuvimos que asumir para adquirir el bien más los gastos que de la operación se pudieron derivar (notaría, inmobiliaria, impuesto de patrimonio, etc.).

La importancia de estos términos radica en que necesitaremos la diferencia del valor de venta menos el valor de compra para poder saber cual va a ser nuestra carga impositiva. Tendremos que pagar en torno a un 20% del resultado de la resta anterior. Esto implica que cuanto menor sea la diferencia del valor de compra y el valor de venta menos pagaremos.

Hemos dicho que es en torno a un 20% para que se pueda interpretar de una manera más sencilla pero lo cierto es que la cuenta es algo más compleja. A pesar de ello, el resultado más habitual es que se pague sobre el 20% o el 21% de la GANANCIA.

Como hemos comentado la casuística es infinita, por ejemplo, a la hora de vender una propiedad que había sido heredada se entendería que el valor de compra o el valor de adquisición es el valor por el que en su momento se liquido el Impuesto de Sucesiones o Donaciones. Otra situación habitual podría ser que la propiedad del bien fuera compartida, aquí el impuesto se debería de dividir y tratar de manera distinta entre los antiguos propietarios.

No se nos puede olvidar comentaros que este impuesto se paga en la declaración de la renta del año siguiente a la firma de la escritura, si el piso se vendió en abril del año 2022 no será hasta la declaración que se presente el año siguiente, abril de 2023, donde tendremos que liquidar este impuesto.

Tras todo esto podemos afirmar que vender, como casi todo en esta vida, no sale barato.
 

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