El mundo de los alquileres y su tributación pueden ser un terreno complejo. En EconomiTax Consultores, comprendemos la importancia de entender a fondo los aspectos relacionados con el IVA y el IRPF en alquileres tanto de locales como de viviendas. En esta entrada, vamos a explorar en detalle todo lo que necesitas saber sobre este tema para evitar posibles sanciones y garantizar un correcto cumplimiento tributario.
1. El IVA e IRPF en los Alquileres: Desentrañando los Detalles
En primer lugar, es esencial comprender que no todos los casos de alquiler son iguales en términos de IVA e IRPF. Ya sea que tengas un local arrendado o una vivienda, te enfrentarás a diferentes regulaciones. Por ejemplo:
1.1 Contrato de Alquiler: Precauciones y Asesoramiento
La redacción adecuada de un contrato de alquiler es crucial para evitar problemas futuros. Dado que la legislación cambia constantemente, contar con un abogado especializado es fundamental para asegurarse de que el contrato se ajuste a las últimas novedades legislativas. En 2019, hubo modificaciones significativas en la duración, avales, gastos, etc. que deben reflejarse en los contratos.
1.2 Regulación de los Contratos de Alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos del 1994 establece la regulación de los contratos de alquiler. Sin embargo, es vital estar al tanto de las novedades legislativas que afectan este campo, como las que surgieron a partir del Real Decreto-ley 21/2018, relacionadas con la duración de los contratos, avales limitados, gastos inmobiliarios y más.
1.3 Consejos para el Contrato de Alquiler
Contar con un conocimiento sólido sobre el tema es esencial al redactar un contrato de alquiler. Si no tienes el conocimiento adecuado, es recomendable buscar asesoramiento jurídico de profesionales expertos en la materia, como abogados, economistas o administradores de fincas. Cada contrato es único y debe considerar aspectos como la selección del arrendatario y la redacción de pactos y cláusulas.
2. IVA e IRPF en Alquileres de Locales: Claves de Tributación
2.1 Retención de IRPF y Repercusión de IVA
Si eres propietario de un local arrendado, debes considerar tanto la retención de IRPF como la repercusión de IVA. En cuanto al IVA, debes repercutir al arrendatario el 21% sobre la renta pactada en el contrato. En cuanto a la retención de IRPF, el arrendatario debe practicarte una retención del 19% sobre la renta pactada, sin incluir el IVA.
2.2 Excepciones para la Retención en el Alquiler
Hay situaciones en las que no se practica retención en el alquiler. Si el valor catastral de todos los locales arrendados supera los 601.012,10€, no se aplica la retención, siempre y cuando entregues al arrendatario un certificado emitido por la AEAT que acredite este hecho. Además, el arrendatario debe estar dado de alta como empresario o profesional para poder presentar la factura.
2.3 Caso Especial: Arrendador como Sociedad
Si el arrendador es una sociedad sometida al Impuesto de Sociedades (IS), el inquilino no retendrá IRPF, sino que aplicará retención en relación con el IS. Cada caso debe analizarse cuidadosamente para evitar errores en el cálculo de IVA e IRPF en alquileres.
3. Repercusión de IVA e IRPF en los Alquileres: Los Gastos
Es importante tener en cuenta que los gastos en alquileres también están sujetos a IVA. De acuerdo con la normativa tributaria, la base imponible del IVA incluye todos los gastos facturados relacionados con el arrendamiento. Si pactas con el arrendatario que repercutirás parte de estos gastos, también deberás repercutir el IVA correspondiente.
4. Deducción de la Adquisición de Local para Arrendamiento
La deducción del IVA en la adquisición de un local para arrendamiento depende de si se hizo con la intención de destinarlo a esta actividad. Si la adquisición se realizó con ese propósito, tendrás derecho a deducir las cuotas soportadas en la compra. Sin embargo, es crucial demostrar que la intención existía desde el momento de la adquisición.
5. Alquiler de Vivienda Habitual y Tributación
En el caso de un arrendamiento de vivienda habitual, no se aplican ni retenciones de IRPF ni IVA. Sin embargo, existen excepciones, como cuando se realizan actividades profesionales en la vivienda o cuando se prestan servicios de empresas hoteleras. También es importante estar al tanto de las últimas resoluciones y cambios legislativos, ya que pueden impactar la tributación.
6. Obligaciones Tributarias en Alquileres: Emisión de Facturas y Presentación de Modelos
Más allá de entender las bases del IVA e IRPF en alquileres, es vital conocer las obligaciones tributarias que ambos inquilinos y arrendadores deben cumplir para garantizar una operación transparente y legal. A continuación, detallamos las responsabilidades clave en este ámbito.
6.1 Emisión Mensual de Facturas por el Arrendador
Si eres arrendador, es tu obligación emitir una factura mensual al arrendatario. Esta factura debe incluir tanto el importe de la renta acordada como el IVA correspondiente, si aplica. Además, es importante que la factura refleje el cálculo del 19% de retención de IRPF sobre la renta pactada, sin incluir el IVA. El arrendador debe calcular el monto de la retención y detallarlo adecuadamente en la factura.
6.2 Presentación Trimestral del Modelo de IVA (303) por el Arrendador
El arrendador también tiene la responsabilidad de presentar trimestralmente el Modelo 303 de IVA ante la Agencia Tributaria. Este modelo refleja las operaciones sujetas a IVA, incluyendo las facturas emitidas a los arrendatarios. Es esencial que esta presentación se haga en tiempo y forma para evitar sanciones y mantener la transparencia fiscal.
6.3 Depósito de la Retención Trimestral por el Arrendatario
El arrendatario tiene su propia serie de obligaciones tributarias. Trimestralmente, debe calcular y depositar la retención de IRPF al arrendador. Esta retención es del 19% sobre la renta pactada, sin incluir el IVA. Además, si el valor catastral de los locales arrendados supera el umbral establecido, deberá presentar un certificado expedido por la AEAT que lo acredite.
6.4 Presentación de Modelos Obligatorios por el Arrendatario
El arrendatario también debe presentar los modelos tributarios requeridos. Si es una persona física que realiza actividad económica, debe presentar el Modelo 115, Modelo 180 de pagos fraccionados de IRPF. Si es una persona jurídica, debe presentar el Modelo 202 de pagos fraccionados de Impuesto de Sociedades. Estas presentaciones deben hacerse trimestralmente para cumplir con las regulaciones tributarias.
7. Conclusiones y Asesoramiento Profesional
Cumplir con las obligaciones tributarias en alquileres es fundamental para evitar problemas legales y sanciones económicas. En EconomiTax Consultores, estamos comprometidos a brindarte el asesoramiento profesional que necesitas para navegar por las complejidades del IVA, IRPF y demás aspectos tributarios en el ámbito de los alquileres. Nuestro equipo de expertos está aquí para ayudarte a entender y cumplir con todas las regulaciones aplicables, asegurando así un enfoque sólido y transparente en tus operaciones de alquiler. ¡No dudes en contactarnos para recibir asistencia personalizada y garantizar el cumplimiento fiscal óptimo!
Adrián Flores
Asesor fiscal en EconomiTax
